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香港楼市使劲反弹!楼价在唱衰声中越升越急

作者: 时间:2016/10/12 16:57:00 来源:搜狐焦点网

摘要:除了透过金管局收紧按揭外,香港政府近年先后推出额外印花税、买家印花税及双倍从价印花税3项楼市“辣招”,亦透过印花税管理需求,并主要遏制非香港本地的买家。不过,中信银行(国际)日 ......

除了透过金管局收紧按揭外,香港政府近年先后推出额外印花税、买家印花税及双倍从价印花税3项楼市“辣招”,亦透过印花税管理需求,并主要遏制非香港本地的买家。不过,中信银行(国际)日前发布报告指出,跨境银行服务需求中有关按揭及个人贷款的需求在四季度反弹强劲,“一些内地个人在香港政府‘辣招’未撤的情况下入市或准备入市,带动了跨境按揭贷款需求上升的预期。”

尽管加息阴霾不散,近半年来香港楼价在一片唱衰声中反而越升越急,上半年的浓厚观望情绪正被炽热的交投代替。

反映香港二手住宅价格走势的中原城市领先指数(CCL)最新数据显示,最近一周(9月26日至10月2日)楼价指数较此前一周急升2.49%,报141.04点,创下7年来最大升幅。此最新指数水平较2015年9月最高位时的146.92点只差4%,半年回升近11%。 同时,在房地产开发商提供的高比例按揭服务、银行极低的按揭利率共同刺激下,一手楼表现尤其乐观,近期推出的多个一手楼盘均出现超额认购情况,看房人群在示范单位前排起长队, 部分新盘单位甚至一天一价。

综合香港政府机构及地产中介机构数据,9月整体房地产住宅注册量继续攀升,环比上升31%至7929宗,总金额达584亿港元;过去两个月中,香港一些传统上受欢迎的房地产住宅楼盘如位于港岛东的康怡花园、新界沙田区的沙田第一城、新界西区天水围的嘉湖山庄均录得创下同类户型成交价新高的个案。

“(现在的楼市)炽热,但未到疯狂。”中原地产亚太区房地产住宅部总裁陈永杰对21世纪经济报道记者表示。他认为,低息环境持续,英国脱欧公投之后外围资金涌向香港,支持了房地产价格由跌转升,而目前的状况仍“比较健康”,预计年内可追平去年9月的高位水平。

仲量联行估价部区域董事周若瑜11日对21世纪经济报道记者表示,香港房地产住宅市场刚需一直相当强烈,但目前的升势主要还是受房地产投资需求带动,如果美联储宣布加息,相信一定会对房地产市场情绪有影响,炽热的气氛会逐渐冷却。

不过,周若瑜补充说,本身香港租务市场需求大,即使买家觉得房地产价格在加息后会有所下滑,但租金仍然可以覆盖月供,故仍然较为乐观。

银行“按揭战”

以房地产住宅面积看,最近一周中原大型单位指数表现最好,最新报144.32点,较前一周升3.97%,升幅为近9年最大,几乎达到去年9月的148.66点高位;以区域看,九龙与新界西的二手房楼价升幅明显领先。

中原集团主席兼总裁施永青上月分析说:“一个很重要的原因,因为他们(买家或房地产投资者们)发现,资金放入银行没有什么前景,分分钟将来会贬值。楼价看升,迟买可能更贵,在这种情况下,将用家的需要提前透支。”

为无处安放的资金焦虑的不止是买家,还有香港的银行。

为争夺相对优质的按揭客户,香港多家银行已数次减低按揭利率。近期市场上按揭利率已低至H+1.4%水平(即香港银行间同业拆息Hibor加1.4%,约合1.7%),如中国银行(香港)、永隆银行、花旗银行等甚至能为贷款额高于1000万港元的优质客户提供H+1.35%的按揭利率,部分银行还会在低息基础上给予额外现金回赠。

渣打大中华及北亚地区行政总裁洪丕正早前表示,如此“按揭战”并不健康亦不可持续,因为按揭是长期贷款,而香港银行的存款期限相对较短,可能造成资金错配。评级机构穆迪也在近日提示了按揭贷款快速增长对香港银行带来的潜在风险。

香港金管局在不久前公布的半年度货币与金融稳定情况报告中表示,新造按揭的偿债指数由2015年第4季的49.0下降至2016年第2季的44.0,主要反映新造按揭贷款平均金额有所下降。然而,如果美国恢复利率正常化的过程, 个人债务负担将急剧增加。一项敏感度测试显示,若利率上升300个基点而其他条件不变,该指数可能会在4个季度内显着上升至60.6。

据报道,金管局此前曾要求银行在常规回报外全面提交不同利率水平的新批按揭宗数及比例分布,被市场认为明显针对“按揭战”。

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