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住建部“对症下药” 至少45个城市要增加土地供应

作者: 时间:2017/4/8 18:24:00 来源:中国证券网—上海证券报

摘要:老百姓抱怨房地产价格涨得太猛,房地产开发商吐槽供地数量太少,地方政府则要加速房地产去库存。针对各方不同诉求,住建部和国土资源部昨日公布的一项房地产新政有望“一药治多症”。这个房 ......

老百姓抱怨房地产价格涨得太猛,房地产开发商吐槽供地数量太少,地方政府则要加速房地产去库存。针对各方不同诉求,住建部和国土资源部昨日公布的一项房地产新政有望“一药治多症”。这个房地产政策的核心就是以库存消化周期分档次,周期短的要扩大供地,周期长的要停止供地。“从供求关系入手,这就对症下药了。下一步就看地方政府执行力,看住建部问责力度了。”有地产界人士如此评价。

据易居(博客)研究院最新统计显示,全国70个重点城市中,至少有45个城市的房地产库存消化周期在12个月以下(含12个月),这些城市至少需要“增加土地供应”,其中南京等6个城市“不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏”。

对症下药

4月6日,住房城乡建设部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》(建房[2017]80号)(以下简称《通知》),提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,强化房地产市场住宅用地供应“五类”调控目标管理。

根据《通知》,住房供求矛盾突出、房地产价格上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。房地产去库存任务重的城市要减少乃至暂停住宅用地供应。各地要根据商品住房库存消化周期,对消化周期在36个月以上的,应停止供地。36-18个月的,要减少供地。12-6个月的,要增加供地。6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

接受记者采访的地产界人士均“点赞”上述房地产政策。中原地产首席分析师张大伟认为,这次房地产政策明确了库存与土地供应的关系,用房地产库存消化周期明确了市场土地供应的节奏。利用土地市场调控做加减法,库存多的减少土地供应,土地少的增加供应。

“这条房地产政策最具针对性,把握住了行业症结,思路和方法很对,就看地方政府能否落实。”明源地产研究院首席研究院刘策表示,“一个看地方政府有没有积极性,因为会影响到财政收入;另外一个要看有些城市是否具备新增土地供应的条件。”

亦有部分受访者认为,房地产去库存周期短的城市大多数是一些热点城市,这些地方就算增加供地,仍会被房地产开发商哄抢。

热门名单

按上述最新规定,有哪些热点城市需要“显著增加供地,要加快供地节奏”的呢?

记者从易居研究院获得的一份统计数据显示,南京、杭州、合肥、南昌、郑州、惠州等6个城市在过去六个月的平均去库存周期都在6个月以下,必须显著增加供地且加快节奏;而北京、上海、广州的平均房地产去库存周期在6-12个月,深圳的平均房地产去库存周期在12-18个月。

上海的房地产去库存周期竟然长于杭州等地,这是否有悖于常识?这数据究竟是如何统计出来的?对此,有业内人士指出,上海房地产调控力度较大,导致成交量下降,这可能使得统计出来的数据跟真实供求不太匹配。

必须一提的是,上述统计数据仅为一家之言,易居研究院亦表示:“去库存周期即存销比=当月新建商品住宅库存量/最近六个月新建商品住宅销售面积的平均值。其中‘房地产销售移动平均’即指最近六个月新建商品住宅销售面积的平均值。”

有分析人士告诉记者,关于库存消化周期的算法,不同的机构有不同的算法,有些机构是按照最近三个月的平均去化速度去测算整个房地产市场的去化速度,有些机构是按照过去一年平均的去化速度进行测算。为此,住建部和国土部有必要就库存消化周期具体的计算方法和标准进行“全国统一”,否则每家算法不同,最终结果差异也会比较大。

“如果政府增加供地数量,加快供地节奏,我们肯定是欢迎的,现在一二线城市就是缺地的状态。”有不愿具名的开发商告诉记者,政府供地量小,势必会造成开发商的哄抢,自然而然土地价格就会上涨。出不出地王与土地供应量有关,僧多粥少的情况下,怎能不出地王?

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